26 يونيو 2023
قبل شروعك في الدخول بأي عملية عقارية، سواء للشراء أو البيع، عليك معرفة القوانين المتعامل بها في العقارات بالمملكة، حيث تم وضع هذه القوانين لضمان حقوق جميع أطراف المعاملة من البائع والمشتري، بتوصيف حقوق وواجبات كل منهما، كما تضمن أهلية العقار نفسه للسكن.
وتمثل هذه القوانين مجموعة القواعد الناظمة للتعاملات العقارية وكل ما يتعلق بها في المملكة العربية السعودية، وتشمل:
أسس تملّك الوحدات العقارية وفرزها.
الأحكام الضابطة لملكية غير السعوديين للعقارات والاستثمار بها.
شروط التملك العقاري لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
يتم فرز العقارات تبعاً للهوية الوطنية المعتمدة للعقار، ووفقاً للرقم التسلسلي الموضوع ضمن النماذج المعتمدة الخاصة بالهيئة العامة للعقار.
كما يشترط لإتمام عملية الفرز توفر عدة معطيات، منها صك الملكية الشرعي أو النظامي، بيانات العقار، وإن كان مشترك أو لا، رخص العقار وتراخيصه، إضافة للتقرير المساحي المرخص من المكتب الهندسي والمعتمد من الهيئة العامة للعقار. وإذا كان العقار قيد الرهن، فيجب تأمين موافقة المرتهن أيضاً. وبطبيعة الحال، يجب أن يترافق ذلك كله مع موافقة المجمع، جمعية الملاك، أو كل من الملاك على ذلك.
في حال كان قد تم فرز العقار سابقاً، سيتوجب أيضاً إحضار موافقة مالك العقّار المفرز في السابق، أو ما يثبتها، في حال أدت عملية إعادة فرز العقار لأي تغير في نسبة الأجزاء المشتركة أو مساحة الأرض المشاعة للعقار المفرز.
بعد تأمين هذه الإجراءات، يتم رفع طلب الفرز أو إعادة الفرز إلى الهيئة ليتم النظر بأمره، وإصدار وثيقة للموافقة، في حال تمت، تتضمن كافة البيانات الخاصة بالعقار وبنوعية عملية الفرز أو إعادة الفرز.
يحق للمقيمين بطريقة شرعية في المملكة العربية السعودية، من أي جنسية كانوا، تملك عقار في المملكة طالما قاموا بالالتزام بمعايير قانونية معينة تم وضعها لتبيين أحقية المقيمين بالتملك، حقوقهم وواجباتهم.
أولاً، يستطيع الأجانب تملك عقار شرط تمتعهم بإقامة قانونية في المملكة.
ثانياً، يتملك الأجانب العقار لغرض السكن الشخصي، أو تأجيره كسكن شخصي، من بعد حصولهم على تصريح من وزارة الداخلية.
ينطبق ذلك على مختلف عقارات السعودية، باستثناء مكة والمدينة المنورة اللتين تخضعان لمجموعة قوانين خاصة بهما.
أحكام ملكية أو استئجار الأجانب للوحدات العقارية الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة
كقاعدة عامة، من غير المسموح تملك أو تأجير عقارات مكة المكرمة والمدينة للمغتربين أو حتى المؤسسات غير السعودية، مع بعض الاستثناءات التي تطال التالي:
بعد التعديل الذي طرأ على نظام الملكية والاستثمار لغير السعوديين للعقارات (بموجب المرسوم الملكي رقم (م / 94) بتاريخ )15/9/1439 هـ) يجوز للمؤسسات غير السعودية (سواء الخليجية أو غير ذلك) التملك أو استئجار العقارات ضمن حدود مدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة بشرط أن تندرج تحت الإعفاءات التالية:
البنوك وشركات التمويل العقاري المرخصة من مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما)، بشرط أن يكون استحواذها على العقارات لغرض تمويل المواطنين السعوديين، أو مكاتبهم، أو فروعهم، أو لممارسة أنشطتهم بالتوافق مع اللوائح التي وضعتها مؤسسة النقد العربي السعودي.
الشركات المدرجة التي لا تمارس أنشطة عقارية، بشرط أن يتم تخصيص العقارات بالكامل لمكاتبها أو فروعها، أو ممارسة أنشطتها وفقاً للقواعد التي تحددها هيئة السوق المالية (CMA) أو الكيانات الأخرى التي يحددها مجلس الوزراء.
أما عن حاملي الإقامة المميزة بحسب اللوائح الموافقة للمادة 2، يجوز للمواطنين غير السعوديين الذين يتمتعون بحالة الإقامة المميزة الحصول على حق الانتفاع من العقارات المجاورة لمكة والمدينة المنورة لمدة لا تتجاوز 99 عامًا.
أما عن لائحة ضوابط تملك العقار للجنسيات غير السعودية في المملكة فإنها تشترط التالي:
1- تشترط إتاحة تملك العقار للأجانب بالنسبة للمقيم أن يكون العقار للسكن، ويتوجب عليه الحصول على ترخيص من وزارة الداخلية، وأن يخضع طلبه لشروط معينة وهي:
- يتوجب عليه أن يمتلك إقامة سارية المفعول، وصلاحيتها غير منتهية.
- كما يتوجب عليه توفير جميع المعلومات عن العقار.
- إضافة لذلك، يجب توفير صورة من الصك.
- وفي حال السماح للمقيم بالتملك، فبإمكانه تملك عقار واحد فقط.
- وبالطبع، يجب أن يكون المقيم المتقدم بطلب تملك العقار لغير السعوديين غير محكوم وألّا يكون مطلوب القبض عليه.
2- أما إذا كان العقار للاستثمار، فيجب ألا تقل تكلفة أرض المشروع عن 30 مليون ريال، كما يحق لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ عند رؤية ذلك مناسباً. أيضاً، يشترط أن تتم عملية الاستثمار خلال 5 سنوات من حصوله على ملكيته.
3- أما بالنسبة للهيئات الأجنبية والجهات الدولية والإقليمية، فيشترط عليهم، إضافة لما سبق، الحصول على ترخيص من وزير الخارجية، بحسب ما ينص عليه مبدأ أساس التعامل بالمثل في التعاملات الخارجية.
القواعد الناظمة لتملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي في المملكة العربية السعودية:
1- يحصل مواطني دول مجلس التعاون الخليجي على ميزات خاصة تسمح لهم بتملك ما يصل إلى ثلاث عقارات في المناطق السكنية، وذلك شريطة ألّا تزيد مساحة العقار عن 3.000 م2، كما يحق للجهات المختصة السماح بتملك ما يزيد عن ثلاث عقارات في حال رأت ذلك مناسباً.
2- يسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي التملك لغرض السكن للمالك أو لأسرته، ولكن ليس له حق استغلال أي من العقارات لغرض آخر إلا إذا سمحت قوانين الدولة.
3- يسمح لمواطني دول مجلس التعاون المرخص لهم بالعمل بالحرف والأنشطة الاقتصادية المختلفة المسموح بممارستها، حالياً أو في المستقبل، ضمن حدود مجلس التعاون، بتملك العقارات.
4- يسمح لمواطني دول مجلس التعاون ممن يحققون الشروط الأساسية باستئجار الأراضي والانتفاع بها، كما يحتفظون بحرية التصرف في هذا الحق بالبيع والرهن تبعاً لما تقضي به قوانين المملكة.
5- في حالة العقارات الواقعة داخل حدود مكة المكرمة والمدينة المنورة، فإنها تستثنى من الأحكام المدرجة هنا.
6- لا تتعارض هذه الأحكام، بأي حال، مع حق الدولة في نزع ملكية العقار للمصلحة العامة مقابل تعويض عادل للمالك بحسب القوانين المعمول بها.
شروط تملك الخليجيين للعقار في السعودية:
1- أن يكون التملك بغرض السكن للمالك أو لأسرته، ولا يحق له استغلال العقار لغرض آخر، إلا إذا سمحت قوانين الدولة بذلك.
2- إذا كان العقار قطعة أرض، يتوجب على المالك البدء بعمليات البناء ضمن حدود الثلاث سنوات من تاريخ تسجيل الملكية، كما يجب أن يتم انهاء البناء خلال خمس سنوات من هذا التاريخ، لأن تجاوز هذه المدة قد يعرض العقار للمصادرة والبيع، (في هذه الحالة، سيتم تعويض المالك في حال وجود سبب مقنع للتأخير في البناء).
3- لا يحق لمالك العقار التصرف بنقل ملكية العقار إلا بعد انقضاء أربع سنوات من تاريخ تسجيله باسمه، وقد تجوز بعض الاستثناءات في حال حصول المالك على إذن مسبق من الجهات المختصة.
4- أما بالنسبة لأصحاب الحرف والأنشطة الاقتصادية من مواطني دول مجلس التعاون المرخص لهم بالعمل بالحرف والأنشطة الاقتصادية المختلفة المسموح بممارستها، حالياً أو في المستقبل، ضمن دول مجلس التعاون، بتملك العقارات تبعاً لما يلي:
1- أن يخصص العقار لممارسة المهنة أو الحرفة أو النشاط المسموح به والمرخص له.
2- أن تكون مساحة العقار متوافقة مع متطلبات المهنة أو الحرفة أو النشاط الذي يرغب ممارسته بحسب ما تحدده الجهة المختصة في المملكة.
3- وألا يتصرف بالعقار بنقل ملكيته إلا من بعد تركه لمزاولة المهنة أو الحرفة أو النشاط الذي تملك العقار لأجله أو إذا غير مكان عمله.
لقراءة المزيد من المقالات العقارية، بإمكانكم الذهاب إلى قسم المقالات ذات صلة على موقع Mada properties.
مقالات توضّح، تحذّر، تفسّر، وتقرأ سوق العقارات في السعودية بعين خبيرة.
2 أغسطس 2026
قبل أن تسأل عن العقار المناسب، اسأل عن النوع المناسب. فاختيار أفضل أنواع الاستثمار العقاري هو القرار الذي يحدد حجم رأس المال المطلوب، وشكل العائد، ومدى سيولة أصلك عند الحاجة إليه. ومع اتساع خيارات الاستثمار العقاري في السعودية بين السكني والتجاري والأراضي والصناديق، لم يعد السؤال المطروح "هل أستثمر في العقار؟" بل "في أي نوع منه؟".
قبل المقارنة، لا بد من تمييز يخلط فيه كثيرون:
النوع يحدد ما تملكه، والطريقة تحدد كيف تربح منه.
يشمل الشقق والفلل والوحدات السكنية داخل المشاريع، وهو الأوسع طلبًا في السوق السعودي. السبب أن الطلب عليه مدفوع بحاجة أساسية لا بدورة أعمال، وهو ما يجعله الأقل تقلبًا بين الأنواع.
المستثمر الذي يريد دخلًا إيجاريًا منتظمًا بمخاطرة محدودة، والمبتدئ الذي يدخل السوق لأول مرة عبر التملك المباشر.
يمكنك استعراض الوحدات السكنية المطروحة ضمن مشاريع مدى العقارية ومقارنتها حسب الحي والسعر.
يشمل المكاتب والمحلات والمساحات التجارية. يتميّز بعقود إيجار أطول أجلًا، وغالبًا ما يتحمل المستأجر جزءًا من تكاليف التشغيل والصيانة، وهو ما يرفع صافي العائد مقارنة بالسكني.
المستثمر الذي يملك رأس مال أكبر وأفقًا زمنيًا أطول، ويقبل ارتباط العائد بدورة النشاط الاقتصادي.
شراء قطعة أرض بهدف الاحتفاظ بها حتى ترتفع قيمتها مع التوسع العمراني، أو تطويرها لاحقًا. ميزتها الأساسية أنها لا تحتاج صيانة ولا إدارة ولا تتعرض للتقادم. والعيب المقابل أنها لا تدرّ ريالًا واحدًا حتى تُباع أو تُطوَّر.
من لديه سيولة فائضة لا يحتاجها خلال السنوات المقبلة، ويستطيع الانتظار حتى ينضج الموقع.
شراء وحدة قيد الإنشاء بسعر أقل من سعرها المتوقع عند التسليم، مع سداد على دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز. وهو من أكثر الأنواع نموًا في السوق السعودي، لأنه يتيح الدخول بسعر أقل وبسيولة موزعة على سنوات بدل دفعة واحدة.
المستثمر الذي يريد الدخول المبكر في موقع واعد دون امتلاك كامل المبلغ اليوم، ويستطيع الانتظار حتى التسليم.
هذا النوع يحمل تفاصيل تعاقدية تستحق دليلًا مستقلًا، وهو الأكثر بحثًا بين الأنواع في السوق السعودي حاليًا.
بدل شراء عقار كامل، تشتري حصصًا في محفظة عقارية مُدارة ومدرجة في السوق المالية، وتحصل على توزيعات دورية. وهي المدخل الأقل كلفة إلى القطاع العقاري.
من يريد دخول السوق العقاري برأس مال صغير، أو تنويع محفظته دون تحمّل أي عبء إداري.
يشمل المستودعات ومرافق التخزين والوحدات الصناعية. نما الطلب على هذا النوع مع توسع النشاط اللوجستي والتجارة الإلكترونية في المملكة، وهو يقدّم عقود إيجار طويلة الأجل مع مستأجرين مؤسسيين.
المستثمر المؤسسي أو من لديه خبرة مباشرة في هذا القطاع تحديدًا.
أسرع طريقة للوصول إلى النوع المناسب ليست البحث عن الأفضل، بل استبعاد ما لا يناسبك. فكل قيد من قيودك يحذف نوعًا أو أكثر من القائمة:
ما يتبقى بعد هذه الخطوات هو نطاق خياراتك الحقيقي، وغالبًا لن يتجاوز نوعين.
لاحظ أن أيًّا من هذه الحالات لم تبدأ من سؤال "أيهما أعلى عائدًا؟". العائد نتيجة الاختيار الصحيح، وليس معياره.
في اختيار النوع تحديدًا، هوية من ينصحك تهمّ أكثر من أي شيء آخر. فالمطوّر الذي يملك مشروعًا سكنيًا سيرشّح لك السكني، وصاحب الأرض سيرشّح لك الأرض — لا لأنه يخدعك، بل لأن هذا كل ما لديه.
في مدى العقارية نعمل كوسيط عقاري محترف لا كمطوّر، ما يعني أننا لا نملك مصلحة في توجيهك نحو نوع بعينه. نبدأ من هدفك، ثم نبحث في السوق كله عمّا يخدمه.
لا يوجد نوع أفضل من غيره بإطلاق، بل نوع أنسب لهدف محدد وأفق زمني محدد ورأس مال محدد. السكني يمنحك استقرارًا، والتجاري عائدًا أعلى بمخاطرة أكبر، والأراضي نموًا بلا دخل، والبيع على الخارطة دخولًا مبكرًا بسعر أقل، والصناديق مدخلًا سهلًا بسيولة عالية.
ابدأ بتحديد هدفك وأفقك الزمني، ثم تواصل مع فريق مدى العقارية لترشيح مبني على قراءة فعلية للسوق، لا على قائمة معروضات.
الشقق السكنية في الأحياء النشطة هي الأوضح لمن يبدأ بالتملك المباشر، لأن الطلب عليها مستقر وإدارتها أبسط. أما من يبدأ برأس مال محدود، فصناديق الاستثمار العقاري تتيح دخولًا أسهل دون أي عبء إداري.
السكني أقل مخاطرة وأسهل تأجيرًا وأنسب للمستثمر الفرد. والتجاري يقدّم عائدًا إيجاريًا أعلى وعقودًا أطول، لكنه يتطلب رأس مال أكبر ويتأثر أكثر بتباطؤ النشاط الاقتصادي. الاختيار يعتمد على رأس مالك وقدرتك على تحمّل فترات الشغور.
التملك المباشر يعني شراء العقار وإدارته وتحمّل مسؤوليته كاملة، مقابل تحكّم أكبر وعائد أعلى. أما الصناديق فتتيح الدخول برأس مال أقل وسيولة أعلى ودون إدارة، مقابل عائد أقل وتحكّم محدود في قرارات المحفظة.
نعم على المدى الطويل، خاصة في مسارات التوسع العمراني. لكنه لا يحقق أي دخل خلال فترة الاحتفاظ، ما يعني تعطيل رأس المال لسنوات. يناسب من لديه سيولة فائضة ولا يحتاج عائدًا دوريًا.
يختلف باختلاف النوع. التملك المباشر لوحدة سكنية في الرياض يبدأ حاليًا من نحو مليون ريال ضمن المشاريع المطروحة، بينما تتيح صناديق الاستثمار العقاري الدخول بمبالغ أصغر بكثير عبر السوق المالية.
2 أغسطس 2026
يعيش السوق العقاري السعودي مرحلة تتقاطع فيها الاستحقاقات الكبرى مع خطط التطوير الحضري، و يتصدرها كأس آسيا 2027. فالبطولة التي تستضيفها المملكة في الرياض وجدة والخبر ليست حدثًا رياضيًا منفصلًا، بل محطة ضمن مسار عمراني يمتد إلى إكسبو 2030 وكأس العالم 2034، وينعكس مباشرة على العقارات في السعودية.
الأثر العقاري يبدأ من دفتر المشاريع لا من جدول المباريات. أبرز ما يتشكّل حاليًا:
القاسم المشترك بينها أنها أصول دائمة تبقى بعد انتهاء البطولة.
نعم، لكن بشكل انتقائي لا شامل. الارتفاع يتركز في النطاقات القريبة من الملاعب ومحاور النقل الجديدة، بينما تبقى بقية السوق محكومة بالعرض والطلب وشروط التمويل. ومن الخطأ إسقاط تجارب المدن المستضيفة سابقًا على السوق السعودي آليًا.
الأدق النظر إلى الاتجاه العام: تتوقع الهيئة العامة للعقار أن يبلغ حجم السوق نحو 101.6 مليار دولار بحلول 2029 بنمو سنوي مركب يقارب 8%. مسار تقوده رؤية 2030، والبطولة تسرّعه ولا تصنعه.
يتركز الطلب في النطاق الشمالي والوسطي من الرياض لقربه من محاور النقل ومراكز الأعمال. ومن المشاريع المتاحة عبر مدى:
في مدى نعمل كوسيط عقاري محترف، لا كمطوّر يبيع مشاريعه فقط، ولهذا نستطيع أن نعرض عليك الخيارات كما هي في السوق. نقرأ المؤشرات، ونرشّح الحي والمشروع الأقرب إلى هدفك، ونضع الخيارات المتاحة أمامك بمقارنة واضحة، ثم نرافقك حتى إتمام الصفقة. علاقتنا بك لا تنتهي عند التوقيع.
لن يغيّر كأس آسيا 2027 خريطة العقار السعودي بين ليلة وضحاها، لكنه يسرّع دورة تطوير قائمة أصلًا ويمنح نطاقات بعينها أفضلية خدمية دائمة. المستثمر الذي يقرأ الحدث كجزء من مسار يمتد إلى 2030 و2034 يتخذ قرارًا أفضل ممن يقرأه كموسم قصير.
إذا كنت تدرس دخول السوق قبل تسارع الدورة، تواصل مع مدى العقارية لمناقشة الخيارات الأنسب لميزانيتك وهدفك.
من 7 يناير إلى 5 فبراير 2027 في الرياض وجدة والخبر، بمشاركة 24 منتخبًا.
لا. الارتفاع انتقائي ويتركز قرب الملاعب ومحاور النقل الجديدة.
الأثر الموسمي المرتبط بالإيجار قصير الأجل ينتهي، أما أثر البنية التحتية فيبقى ويدعم قيمة العقار.
2 أغسطس 2026
فازت الرياض باستضافة اكسبو 2030 على مساحة ستة ملايين متر مربع شمال العاصمة بجوار مطار الملك سلمان الدولي، مع توقعات بأكثر من 40 مليون زيارة. في هذا المقال نوضح كيف يؤثر اكسبو 2030 على الاستثمار العقاري في الرياض، وأين تتركز الفرص، ومتى يكون التوقيت مناسبًا للدخول.
يجذب الحدث ملايين الزوار وآلاف الشركات والوفود، ما يرفع الطلب على الوحدات السكنية والفندقية والتجارية قبل موعده وبعده. ومع محدودية الأراضي المطوّرة في المناطق المخدومة شمال الرياض، يتّجه هذا الطلب تدريجيًا إلى رفع الأسعار و عوائد الإيجار في محيط الموقع.
تشير تقديرات شركة اكسبو 2030 الرياض المملوكة لصندوق الاستثمارات العامة إلى مساهمة متوقعة في الناتج المحلي تقارب 241 مليار ريال خلال مرحلة البناء، وأكثر من 262 مليار ريال إجمالًا. يتركّز هذا الإنفاق في قطاع الإنشاءات والبنية التحتية، وهو ما ينعكس مباشرة على قيمة الأصول العقارية المجاورة.
يُتوقّع أن يوفّر المشروع نحو 171 ألف وظيفة مباشرة وغير مباشرة وفق الجهة المنظِّمة. كل موجة توظيف تعني انتقال سكان جدد إلى الرياض وطلبًا إضافيًا على السكن والإيجار، خصوصًا في الأحياء القريبة من مواقع العمل.
تؤكد تجارب دبي وشنغهاي أن النشاط العقاري يبدأ قبل الحدث بسنوات ويستمر بعده. في المقابل، قد يضغط فائض المعروض في بعض الأحياء على العوائد، لذا يفضل الدخول المبكر في أصول واضحة الوضع النظامي وقريبة من محركات الطلب، مع حساب العائد الصافي لا السعر المتوقع وحده.
مدى العقارية وسيط عقاري محترف لا مطوّر مباشر، ما يمنحك خيارات أوسع وحيادية أكبر في الاختيار. نساعدك باستشارات مبنية على البيانات لاختيار الأصل المناسب من بين مشاريع الرياض قبل ذروة الطلب. تواصل معنا لبناء قرارك العقاري بثقة قبل 2030.
غالبًا نعم على المدى المتوسط، مدفوعة بالطلب والبنية التحتية الجديدة، مع تفاوت بين الأحياء.
أحياء شمال الرياض القريبة من الموقع والمطار مثل النرجس والعارض والفرسان والصحافة.
نعم وفق ضوابط التملك المعتمدة، مع إمكانية الاستفادة من الإقامة المميزة عند استيفاء الشروط.